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浅析土地抵押权的五大法律特征

  浅析土地抵押权的五大法律特征

  一、土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。

  土地典质权作为典质权的属概念,应当归入担保权或者担保物权的范畴,《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以典质的财产,因此,从物权法的意义是说,土地典质权是一种担保物权;同时土地典质权又是土地他项权利的一种,是设立于土地使用权之上的权利和负担。

  因此,土地典质关系的调整,不仅要合用担保法的划定,而且要合用土地法的划定。

  二、土地抵押权的标的为土地使用权。

  出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的,因此,土地使用权可以成为典质标的物。故提供担保之物必需具有交换价值。我国尚无法律明确划定其他土地他项权利可以作为典质,故土地典质权的标的仅是土地使用权而非其他。

  土地使用权与典质权是两种不同的权利,但土地典质权必需是基于土地使用权(主权利)才能成立,并以土地使用权作为实现典质权的标的。土地典质权成为他项权利,因其标的物为土地,地上物及某些土地权利,典质在于确保债的经济价值的实现。

  三、土地抵押权附属于土地使用权,但两者又有着密切的联系,土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。主要有以下两方面表现:

  (一)它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件,根据我国现行法律,作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。

  (二)它的实现必然导致土地使用权归属的变动。

  四、土地抵押权的设定属于要式行为。

  我国对土地典质权登记录行强制登记轨制,典质权登记应当作为典质合同生效的要件,当事人订立书面典质合同后未办理登记的视为效力不决,效力不决的书面典质合同,其效力经登记而确定。设立土地典质权必需订立书面的典质合同,并进行土地典质权典质登记,典质合同自登记之日起生效。

  五、土地抵押权具有担保物权的功用和效力,它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障,而不是直接满足对土地的利用需求。

  所以,它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分,土地抵押权是担保性他项权利,而其他诸如地上权,地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。