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社区不动产法律关系与社区文明

社区不动产法律关系与社区文明

  社区是以一定共同地域为基础形成的社会群体,腾尼斯提出的社区基本要素、地域、人群、组织形式及相应的管理机关和各种生活服务设施,都受到不动产法律调整,社区群体关系是以不动产法律为基础形成和发展起来的社会关系,社区不动产法律体系包括土地法、不动产物权法和不动产行政法三个方面的法律制度。受不动产法调整的客体有社区的土地、房屋以及地上定着物(包括:绿地、花坛、喷水池、儿童乐园、停车场、窖井、化粪池、变电站、泵房等各种附属设施)。不动产法调整不动产的开发、经营、交易、所有、使用服务和管理中形成的各种社会关系。不动产形式上是调整人与不动产的关系,实质上是围绕不动产调整人与人之间的社会关系。因此社区不动产法律关系是社区群体关系得以长期稳定发展的基础,不但给社区成员提供了生存发展空间,也是社区物质文明和精神文明的交汇点。

  社区与不动产相随,文明与法律相伴,在日常生活中就应当遵守社区不动产法律规范,这是社区文明发展的主线。在发生社区纠纷时才想到使用法律武器,把法律作为社区管理、处理纠纷的手段,只能是工具主义的表现。只有遵循不动产法律关系,才能使居住在社区高楼大厦的群体生活在愉快舒适的社区环境之中,才能形成长期居住文明、环境文明和生活秩序文明。如果社区缺乏对不动产法律规范的整体认识水平、实施能力和执法水平,那么任何社区文明只能是脆弱的、短暂的。

  社区土地法律关系是社区文明的生长点

  我国宪法和土地管理法贯彻了以社会利益为核心的原则,采取了从土地归属向以土地利用为中心的转移,建立了以保障社会利益前提下的公民法人土地使用权制度。公民通过市场购买住宅区内的多层高层区分所有建筑物,成为住宅小区土地使用权的共有权人,拥有对建筑物基地使用权和附属草地使用权的共有权。业主的土地使用权优先于国家所有权,对进行占有、使用、收益;政府则主要行使行政权对土地使用权的利用进行管理。因此,业主是社区不动产的主人。

  法制建设与社会治理法治化中的思考社区土地法律关系具有不同于其他地区土地法律关系的特点,主要是: 其一,住宅区的土地使用权是共有法律关系。各个业主可以对土地使用权依法共同使用受益,转让自己的共有份额,但不能请求分割,并只有全体共有人的共同意志才能决定土地使用权的处分权(如决定在住宅区土地上的建筑物的改建、扩建、重建、增建),而其他人如原房地产开发商或街道行政机构均无权决定;规划、房地产行政主管部门只能依行政职权对土地使用权人的申请依法审查批准与否,住宅区土地使用权的共有人还可依法排斥任何对土地使用权不法干预。这完全不同于计划体制下的居民只享有公房租赁权,划拨土地使用权是属于系统单位或房管部门的,甚至居民对住宅区街道里弄的违法建筑也无权干预。土地使用权的共有法律关系使业主易于形成共同意志并维护共同利益,这正是社区文明得以建立的基础。

  社区土地权利向立体化方向发展,即形成了空间利用权法律关系。由于居住生活质量需求的提高,人们要求在原建筑物上加层扩建或建造地下建筑来发展生存空间,如建造屋顶花园、地下停车库。这就在土地使用权的基础上,产生土地使用权人与非土地使用权人的空间利用权法律关系,这对拓展社区物质文明和精神文明的发展空间大有裨益。社区土地使用权的共有法律关系和空间权利用法律关系势必成为社区文明发展的基石。

  不动产权法律关系是社区文明的保障

  我国民法通则、房地产管理法等法律对不动产物权法律制度作了一些基本的规定,赋予了不动产民事权利主体传统的所有权,用益物权和担保物权,正在起草中的物权法将吸收世界各国通行的“建筑物区分所有权”。这是一种复合性的新型物权制度。建筑物区分所有权人对一幢建筑物的专有部分享有专有权,对建筑物的共同部分享有共有权,以及组成管理团体享有的成员权。围绕社区不动产法律关系,社区内普遍存在着建筑物区分所有权法律关系。古人云:“鸡犬之声相闻,老死不相往来。”在传统社会这是可能存在的,但在现代社区生活中,居住人群不能不在左右上下空间发生不动产的所有、使用以及由此形成的共同关系,不仅不动产物权主体享有对不动产的支配权和排他权,而且在物权人相互之间还形成协调与维护共同利益的权利。在区分所有权人之间存在以下三种法律关系。